美国通胀反弹，加拿大降息梦碎：2024 年房产市场展望

美国通胀反弹，加拿大降息梦碎

美国通胀反弹，降息预期持续降温。3 月份美国消费者物价指数 (CPI) 年同比上涨 3.5%，超出市场预期，这意味着美国降息时间表可能进一步推迟，降息幅度也可能低于预期。这一消息对利率敏感的资产，如房地产信托和建商股票造成冲击，反映了投资机构对长期高息的担忧。

长期高息环境会对金融市场和房地产市场产生深远的影响。短期利率对长期资产价格有显著影响，例如，美国 20 年期国债 ETF 下跌 40%，房屋贷款抵押债券价格下跌 30%，这些债券贬值并不一定代表金融机构的实质亏损，但当金融机构资产负债表不够强健时，长天期资产贬值的风险将会暴露出来。

房地产作为长天期资产，也会受到短期利率的影响，特别是商用办公楼贷款。由于地产基金只能锁定几年的利率，当固定利率到期后，资金成本将从超低利率直接提升到现今的高利率。加拿大的居民房贷也经历了类似的加息，从 1.5% 以下的低利率直接加息到 6.5%。

然而，房地产与国债不同，它没有高流动性。房地产价格反映短期利率变化有 2 年以上的滞后性，需要等到固定利率到期后才能体现。高利率大幅减少了可贷款额度，也对资产持有者的现金流造成压力，最终导致高杠杆的投资人或自住买家不得不面对现金流枯竭的卖房窘境，进而增加供应量，最终影响终端价格。多伦多和温哥华目前的房市状况就是最好的例子，上市数量大幅增加，成交数量降至冰点。

2024 年：高息时代的房产市场展望

2024 年，2021 年站在房价顶点的人群将要开始感受到高息的威力。虽然许多人仍抱有降息的梦想，但美国 CPI 数据已经将这群人的梦想敲碎。美国通胀十分顽强，市场对降息的预期有所冷却。虽然 PCE 指数下降，但长期 CPI 预期却是上升，以目前的数据来说，美国或加拿大降息的幅度将会远小于房产投资人预期。

加拿大三年以上的房贷固定利率已经反映出这种趋势，这意味着房产投资人的现金流将以房价 5% 以上的速度减少。从房价指数来看，2021 年高点买房的人现在已经亏损 10% 到 20%，未来三年很有可能亏损利息 15%。在最好的情况下，必定亏完首付；在最糟糕的情况下，将迎来 50% 以上的资本损失。

长期资产错配风险

长期资产错配是导致硅谷银行倒闭的重要原因之一。高位站岗的投资人需要谨慎选择，是选择钝刀割肉，还是一刀痛快？如果无法止损，寻求银行的帮助也是一个选择。

总结

美国通胀反弹，降息预期持续降温，对全球金融市场和房地产市场都将产生重大影响。未来几年，高息环境将继续挑战房地产业，尤其是那些在高位买入房产的投资人。谨慎投资，合理规划，才能在变幻莫测的市场中立于不败之地。