加拿大公寓和物业公司那些事儿：Strata Council深度解析

加拿大公寓和物业公司那些事儿：Strata Council深度解析

最近看到很多帖子在吐槽加拿大的公寓Condo和物业Strata的东西，作为一个【前】Strata Council Member，今天有空就整理了一下我的理解，要是有不对的地方欢迎大家评论指出~【本笔记不构成任何法律建议，如果有相关疑问，请咨询专业人士】

在加拿大，Condo和Townhouse这类房屋形式通常都属于Strata管理模式。Strata是一种法律概念，简单来说就是一群人共同拥有了一块土地以及上面的建筑（除了Bare land strata）。Strata Lot Owner之间对于公共部分（外墙、结构、窗户、停车场、健身房、电梯、草坪等）共同所有，这些东西叫做Common Property，任何对于Common Property的改动都需要Council的同意，部分重大改动需要4/9业主同意甚至全体业主同意。

常见的Townhouse也属于一种Strata，只是TH共有的设施一般比较少，Lot之间分割比较清晰，所以绕开了Strata的“麻烦”。

注意，大部分Duplex和Triple等也是Strata，只是这类物业大部分不会聘用Management Company，但是很多事项比如外墙翻新也是需要所有Owner商量的。

被Strata罚款怎么办？

首先严格来说，Strata Management Company无权签发任何Notice of Infraction或者Decision Letter，虽然你收到的信上面有他们的Logo，但他们只负责给Owner和Tenent寄信。任何Letter包括Infraction Letter都是Strata Council（通常是7人左右）同意之后才签发的。

正确的操作是：立刻写邮件给Building Manager并要求Hearing，这个是有时间限制的（好像是14或者30天），一般建议尽快做。

根据Strata Property Act，Council必须要举行一个Hearing，大部分情况下会邀请你去他们的Monthly Meeting。在这个Hearing中，你可以直接见到Council并且解释一下你为什么不同意这个Infraction。（或者证据确凿的话，你也可以求情）Council必须在此之后make final decision，他们可以直接取消你的Infraction，或者给你一个Warning，或者坚持罚款……

如果你选择不去申请Hearing，超过了一定时间，就视同于“认罪认罚”。这个会影响以后CRT或者Court的Decision，所以建议无论如何去尝试一下。

如何加入Strata Council？

每一届Strata Council在AGM的最后都必须Resign然后重新选举下一届。通常在AGM之前，大家可以自由报名，然后会进行投票，得票最高的几个人就会成为新的Council。其实很多Strata每年都没有足够的新人愿意进Council，所有大家有兴趣都可以试试，很大概率能成功

如果大家还有想知道的，欢迎评论，有空我就更新一下~

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